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不找中介买二手房可能带来的风险有哪些 产生二手房纠纷有哪些原因
2020年5月24日  广州合同履行律师

 宋律师广州买卖合同纠纷律师,现执业于 ,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

不找中介买二手房可能带来的风险有哪些

不找中介买二手房可能带来的风险;


1、具体说就是出卖人并非房屋所有权人,未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说,夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等,这些情况都需要仔细辨别。




2、在二手房交易过程比较复杂,先要房东出示房产证、土地证查询真伪,还要进行挂牌、网签、贷款等手续,从签订合同到真正过户至少需要一周左右时间,很多要求买卖双方同时在场,一旦双方时间不凑巧,可能需要的时间会更长,这期间如果没有中介公司作担保,买卖双方签订合同之后买方支付的定金很难保证。


3、对于产权明晰的二手房来说,私下交易的风险主要在定金上;而对于有纠纷的房子,如果私下进行交易,很可能会出现钱已经支付,但是却无法过户的情况。


4、用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人,侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质量瑕疵。


5、房屋属于不动产,则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付购买人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。


6、如果双方对权利义务约定不明,或者合同条款签订不明确,那么其中一方的权益就容易受到损害。


7、购买二手房也要认准产权,以免房屋今后不能出手。按规定,买卖双方要缴纳相关税费,办理产权过户手续,房地局才会核发过户后的产权证。


8.;贷款风险。现二手房交易中,银行多只与有合作关系的中介机构进行贷款。


那么,我们如何规避这些风险呢


1.首先要严格审核卖方的产权状况。


买卖双方在达成初步意向后,第一步要做的重要工作就是买方务必到房地产行政管理部门查询产权登记档案,确定交易房屋是否存在已出售、共有、抵押或查封等情况,这对后续交易能否顺利进行起着关键性作用。对没有产权证的小产权房、拆迁安置房等一定要慎重,防止买卖无效钱财两空。


2.;其次要认真考察房屋的现状。


房屋的现状包括有无漏水、渗水等质量问题、周边环境与交通、是否已;租赁以及租期、使用年限等情况。


3.;要认真签订买卖合同。


对于付款条件、违约、争议处理方式等重点条款,在合同中务必要约定清楚、明确;同时对要求对方履约等情形尽量以书面形式进行,以作为将来可能发生纠纷时的证据。


4.要明确约定各种证照的过户事宜。


买卖双方应在合同中约定各种证照包括水、电、煤气、物管登记特别是户口迁移的过户时间,同时要在支付定金或房款时适当扣留一定比例的金额,待过户完后再行支付。


中介公司固然可以帮助买房双方解决很多繁杂的程序手续问题,为买卖双方省去很多精力和时间。但是并不是说中介公司就是万能的,中介公司也有相当一部分很不专业,甚至坑骗消费者的。总之,消费者应该擦亮眼睛,仔细甄别。此外,因为买卖二手房都是花大钱的事儿,如果遇到法律问题没办法解决,不能单纯依靠和相信中介公司和自己的判断,要适时借助律师的帮助,避免更大的损失,以期顺利购置二手房。




产生二手房纠纷有哪些原因

一、二手房纠纷的原因有哪些


1、委托合同签订不规范




一般来说,房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同,但是,在实践中,房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同,多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”,将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。


2、二手房买卖合同的内容不完整


房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次,价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。再次,合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。


3、二手房买卖合同补充协议的效力不确定


在房屋买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是,买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。


二、怎样避免二手房合同纠纷


在签定二手房合同之前,买房人应该仔细检查房屋的状况,这样才可以最大程度地避免二手房合同纠纷发生。


1、检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全。


2、要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。


3、检查房屋本身的质量。除了以上几点之外,还要注意房屋是否被卖房人出租。


4、检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致,


5、看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,也需要另一方出具证明,以避免纠纷。


6、对于买方来说,除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接,户籍的迁移等问题。


7、买方可以留一定的房款作为“保证金”,等买房将物业管理交接,户籍迁出之后再将房款全部交齐。


8、对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。买房人可以在合同中事先约定,可以设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭贷款,双方的解决办法。




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龚迅——广州合同履行律师

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